miércoles, 28 de noviembre de 2012

Los desahucios

A través de los desahucios muchas familias están perdiendo su vivienda. El suicidio de dos desahuciados en noviembre de 2012 ha forzado al Gobierno español a aprobar un decreto el 15 de noviembre de ese año: las familias que no ingresen entre todos los miembros más de 1.597 euros al mes (3 veces el IPREM, el indicador público de renta de efectos múltiples, que en 2012 es de 532 euros al mes), cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, cuando su carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por 1,5 en los últimos cuatro años, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos, no serán desahuciadas durante dos años si cumplen además alguno de los siguientes requisitos:

  •  ser familia numerosa,
  •  familia monoparental con dos hijos a su cargo,
  •  familia con un menor de tres años,
  •  familias que tenga a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 % o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral,
  • familias que convivan con familiares (hasta tercer grado de consanguinidad o afinidad) que sean discapacitados, dependientes o que sufran una enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral,
  •  familias en las que los deudores estén en paro y hayan agotado la prestación,
  •  víctimas de violencia de género.

Además, las familias que no cumplan alguno de estos requisitos y sean desahuciadas, podrán acceder a un parque público de viviendas en alquiler.

Por otra parte estas condiciones solo se aplican si es un banco el que va a posesionarse de la vivienda; si es un particular el desahucio sí que podría llevarse a cabo.

Opino que debería avanzarse más: las familias (o personas que vivan solas, que también hay muchas) no podrán ser desahuciadas cuando no ingresen entre todos los miembros más 3 veces el IPREM, cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos. Punto. Sin más condiciones. Sin más requisitos. Sin moratorias, que no hacen más que engordar la deuda e imposibilitar todavía más su pago. Eso sí, la propiedad de la vivienda pasaría al banco y a la familia se le embargaría un 50% de sus ingresos (salarios, prestaciones...) hasta que la deuda hubiera sido saldada, con un máximo en el tiempo de la duración de la hipoteca original.

Por otra parte deben establecerse límites para evitar que la deuda engorde hasta el infinito. El tipo de interés de mora no debe superar el doble del tipo de interés nominal de la hipoteca. La deuda total que a una persona le puede generar una hipoteca no puede exceder del doble de su importe inicial, contando todo (parte impagada, intereses de mora, costas judiciales, etc.). Cuando la deuda alcanzara ese montante, dejaría automáticamente de generar intereses y cualquier gasto adicional debería sufragarlo el banco. 

Para evitar otra crisis hipotecaria en el futuro, creo que deberían tomarse YA las siguientes medidas (contra el decálogo de malas prácticas bancarias que denuncia la Plataforma de Afectados por la Hipoteca):
  • Prohibición de los avales personales en el futuro e invalidación de los existentes. A través del aval los bancos se cubren injustamente las espaldas. Además, debido a la confianza (a veces desmedida) con que se establecen las relaciones sociales en España, unas personas tienden a avalar a otras sin ser conscientes del riesgo que eso supone. Todo el riesgo del solicitante del crédito debería reflejarse en su tipo de interés. 
  • Prohibición de conceder hipotecas a más de 30 años o, si el solicitante es mayor de 50 años, a más años de los que resulten de restar a la esperanza de vida media la edad del solicitante. Por ejemplo, si una mujer de 57 años solicita una hipoteca, y la esperanza de vida en ese momento para las mujeres es de 82 años, solo se le podría conceder a 25 años.
  • Prohibición de conceder una hipoteca por más del 75% del valor de tasación independiente del bien en ese momento. El solicitante elegiría libremente la agencia de tasación (es decir, el banco no podría elegirla, ni siquiera proponerla) entre un conjunto de agencias autorizadas (que, para serlo, deberían estar totalmente desligadas de entidades financieras), y la tasación, con un plazo de validez de seis meses, serviría para solicitar la hipoteca a otros bancos.
  • En caso de impago, se sacará el bien a subasta por el mayor de estos valores: el 75% del valor de mercado en ese momento o el 75% del valor de tasación original. Si nadie puja, el banco adquirirá la propiedad de la vivienda y la deuda quedará saldada automática y totalmente, aunque existan intereses de demora y costas. Eso sí, las cantidades que el deudor haya abonado mientras estuvo al corriente del pago no le serán devueltas.
  • Estas condiciones no solo deberán cumplirse en la hipoteca inicial, sino en cualquier posterior refinanciación o renegociación del préstamo.



13 comentarios:

  1. En lugar de continuar instando procedimientos judiciales de desahucio, que fuerzan a propietarios con problemas a abandonar sus casas, el Gobierno español debería trabajar en un plan que obligue a los bancos a rebajar el principal de la hipoteca y los tipos de interés a cambio de quedarse con un porcentaje de la propiedad de las viviendas. En situaciones especialmente difíciles, los propietarios deberían tener la posibilidad de suspender o diferir los pagos hasta que estén en condiciones de abonarlos.

    Un plan de este tipo conseguiría varios objetivos. En primer lugar, sería una fórmula con humanidad de dar a los propietarios de viviendas la oportunidad de mantener sus casas y, aún más importante, su dignidad y su esperanza en el futuro. También ayudaría a mantener en buen estado las propiedades inmobiliarias y las comunidades de propietarios de las que esas viviendas formen parte.

    En segundo lugar, daría a los bancos alguna oportunidad de recuperarse, con el tiempo, de sus pérdidas en vez de colocar a las entidades en una posición en la que tienen que elegir entre dos malas alternativas después de un proceso -el del procedimiento judicial de desahucio- que ya de por sí es caro y socialmente destructivo: invertir todavía más dinero en mantener casas mientras las tiene puestas a la venta o venderlas en un mercado deprimido con enormes pérdidas que no van a recuperar nunca.

    En tercer lugar, este plan reduciría el inventario de viviendas sin vender y eso daría al mercado la oportunidad de estabilizarse.

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  2. Estados Unidos

    En muchos de ellos, las posibles soluciones alternativas que se plantean ponerse en práctica en España ya son una realidad en otros países. Estamos hablando de la dación en pago, esto es, saldar la deuda total de la hipoteca tan solo con la entrega de la vivienda. En Estados Unidos ya es real, aunque su aplicación varía según los Estados. “En 11 (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minnesota, Montana, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregon, Washington y Wisconsin) de los 54 Estados se prohíbe al acreedor reclamar más allá del valor del inmueble hipotecado, bien directamente, bien a través de distintas medidas restrictivas que hacen inviable la reclamación posterior (por ejemplo, exigiendo sentencia en un juicio con jurado). Además, 27 estados sujetan la reclamación del exceso a que ésta se limite a la diferencia entre la parte impagada de la deuda hipotecaria y la totalidad del valor de mercado actual del inmueble hipotecado (fair market value)”, señala Maria Mateos, directora de servicios jurídicos de Ausbanc.

    Bélgica y Alemania

    La idea del alquiler social que tanto se baraja ponerse en marcha en España con la creación del Fondo Social de Vivienda (FSV), ya es un hecho en Bélgica y en Alemania, aparte de para algunos clientes afortunados del Bank of America. En ambas naciones, el juez es el encargado de fijar el valor del inmueble que se va a ejecutar y además, se conceden al deudor un plazo de seis meses para que encuentre una alternativa a la ejecución. No obstante, “conviene resaltar a Alemania como uno de los países europeos que ofrece mayor protección a los desahuciados”, afirma Jaime Docio, abogado de Medina Cuadros. Para empezar, en muy pocos casos se puede forzar al hipotecado a salir de la vivienda y en el caso de que así pase, existe el programa Hartz IV: “el Estado garantiza a los desahuciados un hogar pagando un alquiler social y les ofrece una ayuda de casi 400 euros mensuales sin límite temporal”, explica Docio. Durante todo el proceso judicial en ningún momento se echa de la vivienda al antiguo propietario, sino que pasa a habitarla en régimen alquiler. La solución más habitual suele ser que el antiguo propietario vende la vivienda y con ese dinero paga la deuda hipotecaria pendiente.

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  3. Propuestas del editorial de Dinero y Derechos (publicación de la Organización de Consumidores y Usuarios) sobre desahucios.

    "En la OCU pensamos que quien pide un préstamo y se endeuda voluntariamente no puede librarse de sus obligaciones a la ligera. Pero se podrían hacer muchas cosas para intentar que, aunque técnicamente pierda la casa, pueda permanecer en ella y afrontar su deuda en condiciones más benévolas:

    - Podría fijarse para casos de impago un interés máximo (el legal, por ejemplo) y eximirse al deudor de los impuestos y gastos notariales y registrales asociados al desahucio.

    - El desahuciado debería tener derecho preferente de alquiler de la vivienda por al menos 10 años y una renta máxima del 2% anual del valor de adjudicación, actualizable con el IPC (así las entidades, al adjudicarse la vivienda, no le darían un valor muy bajo).

    - Como compensación, las entidades podrían estar exentas del IBI y la tasa de basuras, amén de hacerse la deducción correspondiente en el impuesto de sociedades. De rebote se estimularía la dación en pago, pues algunas entidades preferirían recibir el piso libre de ocupantes que mantenerlo con una renta limitada.

    - Para terminar: no nos parece mala idea promover un fondo de viviendas propiedad de las entidades de crédito destinado al alquiler social, siempre que se evite la creación de guetos y que las entidades atiendan a sus propiedades como buenos vecinos.

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  4. El Real Decreto-Ley 27/2012 sobre protección de los deudores hipotecarios paraliza durante dos años el lanzamiento de la vivienda habitual de los deudores más vulnerables. La intención es buena pero la determinación legal de quién merece esta protección es criticable: quizás tenga sentido que se limite a unidades familiares con miembros especialmente vulnerables, pero los límites de ingresos producirán graves injusticias. Además, la protección solo se aplica si el adquirente tras la ejecución es el propio acreedor, de forma que una familia, aunque cumpla todos los requisitos legales, puede ser expulsada de su casa si tiene la mala suerte de que en la subasta la compra un tercero. Finalmente, la norma no evita la pérdida de la propiedad, ni impide al banco reclamar el resto de la deuda —que seguirá produciendo altísimos intereses de demora—, por lo que al que al cabo de los dos años la familia será desahuciada y seguirá debiendo una cantidad que no podrá pagar. Por tanto la norma aplaza, pero agrava, la situación de exclusión social que pretende evitar.

    Es necesario que se eliminen las situaciones de abuso, estableciendo un límite a los intereses de demora. Para evitar que se llegue a la ejecución, hay que otorgar incentivos -fiscales y otros— a los deudores y a los bancos que acuerden soluciones alternativas como la dación en pago o la refinanciación. El vigente código de buenas prácticas solo será útil si se amplían las familias que pueden acogerse a él, al menos en cuanto a la posibilidad de imponer durante un periodo la carencia de capital y la reducción de intereses.

    Las reformas en la ejecución hipotecaria no deben entorpecerla sino hacerla eficaz, transparente y rápida, y permitir que se obtengan en ella precios de mercado y que el deudor que colabore (entregando la vivienda, buscando un comprador) obtenga ventajas por ello.

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  5. El Gobierno quiere dar potestad a los jueces para reducir las deudas que les quedan pendientes a las familias víctimas de desahucios si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda. También elevará el umbral de ingresos para que un mayor número de familias pueda acogerse al código de buenas prácticas que se puso en marcha en su día para frenar los desalojos. Por la otra parte, en lo relativo a las condiciones con las que se firman los créditos y la asunción de riesgos excesivos, se impondrá un tope de 30 años al plazo de las hipotecas y se limitarán los intereses de demora.

    Se reformará la Ley Hipotecaria y la regulación del mercado hipotecario para "equilibrar la posición de las partes" en cláusulas, tasaciones e intereses de demora. En concreto, se limitarán los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para "evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores hipotecarios puedan afrontar el pago".

    Además, se "reforzará la independencia" de las sociedades de tasación con respecto a los bancos, limitando la presencia de éstos en el accionariado de las sociedades —que se reducirá del 25 al 10%— y se "endurecerán los supuestos de infracción". Las entidades de crédito tendrán asimismo que "aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente" y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que "incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones".

    Con este sentido también se cambiará la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos.

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  6. ¿Qué propone exactamente la ILP?

    1. Dación en pago con efectos retroactivos
    Se llama dación en pago al hecho de entregar la vivienda a la entidad financiera con la que se tiene la hipoteca a cambio de quedar libre de toda deuda.

    2. Paralización de los desahucios
    Siempre que se trate de la vivienda habitual y el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos ajenos a la propia voluntad.

    3. Alquiler Social
    La persona objeto de una ejecución hipotecaria tendrá derecho a seguir residiendo en la vivienda pagando un alquiler no superior al 30% de sus ingresos mensuales por un período de 5 años.

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  7. Hay dos maneras de acabar con la tragedia de los desahucios. Una es impedirlos. La otra, evitarlos. Y quizá puedan combinarse.

    La manera de impedir por la brava los desahucios es la dación en pago que propone la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. No pretende la entrega de la vivienda como pago de la hipoteca con carácter universal, sino solamente en el caso de primera residencia.

    La propuesta tiene una ventaja: es clara, radical, y suministraría un alivio inmediato a muchos ciudadanos. Y en cierto sentido, es proporcionada, pues el error del excesivo endeudamiento cometido por la familia es el envés del error de la entidad de crédito que se lo concedió.

    Por las desventajas de esta dación en pago (inseguridad jurídica, quebranto estimado de 4.000 millones a los bancos y encarecimiento de las futuras hipotecas) podría completarse con otra fórmula, que los evite. Y que permita que las familias sigan viviendo en sus casas y los bancos no se hundan.

    La aplicó Franklin Delano Roosevelt el 13 de junio de 1933, a los dos meses de estrenar presidencia, y a los cuatro años de la Gran Depresión. Montó la HOLC (Home Owner's Loan Corporation), organismo público que compró a los bancos posiciones acreedoras en las hipotecas, a cambio de bonos. Y desde esas posiciones reestructuró la deuda de las familias caídas en el desempleo y asfixiadas por la crisis: dio quitas; amplió plazos desde los habituales cinco años hasta 20; y bajó tipos de interés, una operación que salvó a 25 millones de familias, por 4.750 millones de euros, el 8,4% del PIB de EE UU. Redujo “sustancialmente” el número de desahucios, el de suspensiones de pagos individuales, y el esfuerzo del pago de la hipoteca. La historia de esta iniciativa la encontrarán en Dealing with household debt, el capítulo 3 del World Economic Outlook publicado por el FMI el pasado abril. ¿La copiamos?

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  8. Teodoro García, portavoz de Vivienda del Grupo Popular en el Congreso, lo explica:

    * Límite en el plazo de amortización: 30 años como máximo.
    * Se pone un tope a la financiación máxima del valor de tasación del inmueble: un 80%.
    * Se acotan los intereses de demora por el impago en las cuotas hipotecarias a un máximo del 12%, en contraposición con el 20% actual, que incluso puede llegar al 25%.
    * Nuevos mecanismos para frenar a la inclusión de cláusulas abusivas en las hipotecas. Se dará más poder a los notarios para detener la firma de una hipoteca si detectan algún punto abusivo.
    * Tasaciones independientes. El hipotecado podrá elegir la compañía que quiera que le tase su vivienda, sin verse obligado a que esta labor la realice una empresa afín a la entidad financiera.
    * Vía libre para la venta extrajudicial. El deudor hipotecario que esté en un proceso de ejecución hipotecaria podrá vender su casa fuera del proceso judicial. Si puede vender la vivienda a un coste mayor al de la subasta, esta operación será totalmente legal.

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  9. Demandan, fundamentalmente, que se establezca una dación en pago más amplia que la que recoge el actual proyecto, que se paralicen todos los procedimientos de ejecución hipotecaria hasta comprobar que los contratos de préstamo hipotecario que los sustentan no contienen cláusulas abusivas, y una regulación del alquiler social.

    En Alemania, por ejemplo, se exige que el incumplimiento sea de al menos un 10% respecto al total que se debe (por ejemplo, que se hayan dejado de pagar 20.000 euros si se pidieron 200.000 al banco) para que el banco pueda entender que la obligación ha vencido anticipadamente. “Que, en vez de una cuota impagada, la nueva ley prevea tres mensualidades para el vencimiento anticipado, es insuficiente”, indicó.

    Otra diferencia la explicó el juez José María Fernández Seijo, que fue quien llevó ante el Tribunal de la UE el caso que logró que Luxemburgo dictamine como contrario al derecho comunitario que pueda decretarse un desalojo antes de verificar que en ese préstamo hipotecario no había cláusulas abusivas. En Alemania, recalcó, no se hace un lanzamiento hasta que no se tiene la certeza de que la casa va a ser ocupada por otra persona. “Aquí, sin embargo, los pisos a veces permanecen vacíos durante años”, señaló.

    En cuanto a los intereses de demora, el catedrático Miquel afirmó que en otros países no llegan ni al 4% mientras que el Gobierno quiere establecer un límite máximo de tres veces el interés legal del dinero (lo que equivaldría, en estos momentos, al 12%).

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  10. Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004, y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014.

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  11. El sistema diseñado en Castilla y León ha obtenido el reconocimiento de la ONU: una llamada al 012 conecta al que tiene problemas de hipoteca o de alquiler con su oficina de servicios sociales más próxima, donde se efectúa un análisis completo de la situación familiar: deudas, enfermedades, divorcios, desempleo... y se evalúa la urgencia. En el caso de deudas, la Administración negocia quitas con los acreedores y paga de su presupuesto una ayuda extraordinaria que no supere 3.000 euros. A veces financian un año entero de alquiler mientras se intenta poner en pie la vida de una familia, buscando un empleo.

    En dos años y medio se han iniciado 2.300 negociaciones con los bancos, fruto de las cuales se han obtenido un millar de acuerdos y se ha atendido a 3.700 familias resolviendo unas 2.900 situaciones. Castilla y León prioriza los pagos y las ayudas combinados con una intervención en la búsqueda de empleo, por ejemplo, antes que una dación en pago, porque considera que de nada sirve que se acabe la deuda si lleva acarreado un destierro, “el desarraigo de tener que rehacer la vida lejos del barrio”, dicen.

    Terrassa fue en 2011 pionera en el abordaje sistematizado de los desahucios. Entonces los bancos no estaban por la labor ni por el diálogo. Ahora en 2015 es justo al contrario. En el Ayuntamiento dieron con un par de artículos de la ley catalana por el derecho a una vivienda. Prohíbe tener pisos vacíos más de dos años y obliga a mantenerlos en condiciones de habitabilidad. En 2013 tenían abiertos 1.000 expedientes con multas de 5.000 a 7.000 euros. Goliat cedió y ahora las entidades prefieren entregar los pisos a pagar la sanción. A pesar de ello, Melgares, la edil de Vivienda, clama por más apartamentos. “Los Ayuntamientos hemos perdido la interlocución con el banco malo, lo hace la Generalitat”, se queja.

    En Terrassa han llegado a acuerdos con los tribunales para demorar el desahucio hasta que los servicios sociales encuentran una alternativa. Todo ello con informes de vulnerabilidad de las familias, con quienes se trabaja de un modo integral para que las soluciones no sean solo pan para hoy.

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  12. La vicepresidenta del Bundesbank ha pedido que la cantidad que la gente pueda pedir prestada para una vivienda se limite con un tope respecto a sus ingresos y el valor del piso.

    El Banco de Inglaterra pidió que el crédito hipotecario siguiera siendo sostenible para el deudor si el tipo de interés subía 3 puntos porcentuales, y que los bancos no pudieran tener más de un 15 % de sus hipotecas concedidas por sumas superiores a 4,5 veces los ingresos anuales de una familia.

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  13. Las últimas entidades financieras que aún poseían tasadoras han acabado por venderlas o cerrarlas ante la presión regulatoria que el Banco de España impuso hace un par de años para desligar ambos sectores a fin de “favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés”.

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