El alquiler con opción a compra

Se deben buscar las salidas más convenientes a la enorme cantidad de viviendas sin vender que existe en España. Son un lastre para los bancos que las poseen y dificultan el normal funcionamiento de la economía. Lo ideal sería venderlas, pero es difícil: el entorno de precios a la baja no aconseja comprar, y los posibles compradores se enfrentan a un futuro incierto por el paro y la precariedad laboral. El alquiler sería entonces la opción preferible, pero se enfrenta a la insana tendencia de los españoles a la propiedad inmobiliaria, y a la errónea idea de que alquilar es "tirar el dinero" (en realidad, en estos momentos, con los precios descendiendo, el alquiler supone una ventaja respecto a la propiedad). Hay una forma de hacerlo más atractivo: el alquiler con opción a compra y con la posible recuperación de las cantidades invertidas por los inquilinos temporales.

Veamos un ejemplo: supongamos un piso tasado fiablemente en 150.000 euros y que es propiedad de un banco. Lo pone en alquiler por 600 euros mensuales. Supongamos una inflación del 2%, con la que se va actualizando el alquiler, y un tipo de interés simbólico del 0,5% (de favor; al banco le interesa desprenderse de la vivienda) para el valor del piso.

Con estos datos, el inquilino sería propietario de la vivienda en menos de veinte años.

Ahora bien, si el primer inquilino, tras estar diez años, decide marcharse, con el sistema que propongo, no perdería las cantidades invertidas (78837,99 euros). El nuevo inquilino, si está nueve años más, tendría derecho a comprar al primero "sus años de uso" por el importe exacto que pagó (sin actualizar con la inflación) y así, tras estar nueve años, paga 78837,99 euros y el piso sería suyo.

Otro sistema, que no requiere de contactos entre inquilinos, sería un sistema FIFO (first input, first output). Supongamos que a ningún inquilino de los que pasan por el piso le interesa comprarlo. Entonces, a partir del año 19, cuando el piso va, digamos, por el cuarto inquilino, que está pagando un alquiler de 10283,37 euros anuales, el banco empieza a devolver al primer inquilino lo que pagó el año 1, esto es, 7200 euros (ya digo, sin actualizar con la inflación, para evitar que el banco se vea sometido a riesgos inflacionarios). 

Creo que es un sistema atractivo, sin riesgos y beneficioso para todas las partes. Naturalmente necesitará de su articulación legal y reglamentaria, pero no parece excesivamente complicado lograrla y podría ayudar a digerir la reventada burbuja inmobiliaria.

Diputados de a pie

Iniciativa legislativa popular para reformar el Congreso de 2012:

1. El diputado será asalariado solamente durante su mandato. Y tendrá

jubilación proveniente solamente del mandato realizado.

2. El diputado contribuirá al Régimen General de la Seguridad Social como el resto de ciudadanos. El fondo de jubilación del Congreso pasará al régimen vigente de la Seguridad Social. El diputado participará de los  beneficios del régimen de la Seguridad Social exactamente como todos los demás ciudadanos. El fondo de jubilación no puede ser usado para ninguna otra finalidad.

3. Si el diputado desea un plan de pensiones privado, debe pagárselo de su bolsillo.

4. El diputado dejará de votar su propio aumento de salario.

5. El diputado dejará su seguro actual de salud y participará del mismo

sistema de salud que los demás ciudadanos españoles

6. El diputado debe igualmente cumplir las mismas leyes que el resto de los españoles.

7. Servir en el Congreso es un trabajo, no una carrera. Los diputados deben cumplir sus mandatos (no más de 2 legislaturas) y luego reincorporarse a la vida laboral previa a su etapa de servicio público.

Además de estas reivindicaciones, creo necesario:

8. Eliminar instituciones obsoletas o duplicadas: Senado (como pedía yo en otra entrada y como piden más de 37.000 páginas) y diputaciones provinciales.

9. Limitar los asesores:

• Presidente del Gobierno: máximo de 10 asesores.
• Ministros, Presidentes Autonómicos y alcaldes de ciudades de más de 1 millón de habitantes: máximo de 5 asesores.
• Consejeros autonómicos y alcaldes de ciudades entre 500.000 y 1 millón de habitantes: máximo de 3 asesores.
• Alcaldes de ciudades entre 100.000 y 500.000 habitantes: máximo de 2 asesores.
• Alcaldes de ciudades entre 20.000 y 100.000 habitantes: máximo de un asesor.

Los asesores podrán serlo para cualesquiera campos (económico, laboral, jurídico...), pero su contrato deberá especificar en qué materia asesoran, deberán ser mayores de 35 años, menores de 70, contar con una licenciatura universitaria en el campo de que se trate y al menos 10 años de experiencia laboral en dicho campo. Su adscripción y sus remuneraciones anuales brutas totales serán públicas (es decir, aparecerán con nombres y apellidos en la página de Internet de la alcaldía, consejería, ministerio, etc. correspondiente). No percibirán dietas ni ningún tipo de complemento por ningún motivo.

Aparte de los enumerados, ninguna institución pública podrá contratar asesores (actualmente tienen asesores las diputaciones, los grupos parlamentarios en el Congreso, etc.).

Los desahucios

A través de los desahucios muchas familias están perdiendo su vivienda. El suicidio de dos desahuciados en noviembre de 2012 ha forzado al Gobierno español a aprobar un decreto el 15 de noviembre de ese año: las familias que no ingresen entre todos los miembros más de 1.597 euros al mes (3 veces el IPREM, el indicador público de renta de efectos múltiples, que en 2012 es de 532 euros al mes), cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, cuando su carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por 1,5 en los últimos cuatro años, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos, no serán desahuciadas durante dos años si cumplen además alguno de los siguientes requisitos:

•  ser familia numerosa,
•  familia monoparental con dos hijos a su cargo,
•  familia con un menor de tres años,
•  familias que tenga a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 % o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral,
• familias que convivan con familiares (hasta tercer grado de consanguinidad o afinidad) que sean discapacitados, dependientes o que sufran una enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral,
•  familias en las que los deudores estén en paro y hayan agotado la prestación,
•  víctimas de violencia de género.

Además, las familias que no cumplan alguno de estos requisitos y sean desahuciadas, podrán acceder a un parque público de viviendas en alquiler.

Por otra parte estas condiciones solo se aplican si es un banco el que va a posesionarse de la vivienda; si es un particular el desahucio sí que podría llevarse a cabo.

Opino que debería avanzarse más: las familias (o personas que vivan solas, que también hay muchas) no podrán ser desahuciadas cuando no ingresen entre todos los miembros más 3 veces el IPREM, cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos. Punto. Sin más condiciones. Sin más requisitos. Sin moratorias, que no hacen más que engordar la deuda e imposibilitar todavía más su pago. Eso sí, la propiedad de la vivienda pasaría al banco y a la familia se le embargaría un 50% de sus ingresos (salarios, prestaciones...) hasta que la deuda hubiera sido saldada, con un máximo en el tiempo de la duración de la hipoteca original.

Por otra parte deben establecerse límites para evitar que la deuda engorde hasta el infinito. El tipo de interés de mora no debe superar el doble del tipo de interés nominal de la hipoteca. La deuda total que a una persona le puede generar una hipoteca no puede exceder del doble de su importe inicial, contando todo (parte impagada, intereses de mora, costas judiciales, etc.). Cuando la deuda alcanzara ese montante, dejaría automáticamente de generar intereses y cualquier gasto adicional debería sufragarlo el banco. 

Para evitar otra crisis hipotecaria en el futuro, creo que deberían tomarse YA las siguientes medidas (contra el decálogo de malas prácticas bancarias que denuncia la Plataforma de Afectados por la Hipoteca):

• Prohibición de los avales personales en el futuro e invalidación de los existentes. A través del aval los bancos se cubren injustamente las espaldas. Además, debido a la confianza (a veces desmedida) con que se establecen las relaciones sociales en España, unas personas tienden a avalar a otras sin ser conscientes del riesgo que eso supone. Todo el riesgo del solicitante del crédito debería reflejarse en su tipo de interés. 
• Prohibición de conceder hipotecas a más de 30 años o, si el solicitante es mayor de 50 años, a más años de los que resulten de restar a la esperanza de vida media la edad del solicitante. Por ejemplo, si una mujer de 57 años solicita una hipoteca, y la esperanza de vida en ese momento para las mujeres es de 82 años, solo se le podría conceder a 25 años.
• Prohibición de conceder una hipoteca por más del 75% del valor de tasación independiente del bien en ese momento. El solicitante elegiría libremente la agencia de tasación (es decir, el banco no podría elegirla, ni siquiera proponerla) entre un conjunto de agencias autorizadas (que, para serlo, deberían estar totalmente desligadas de entidades financieras), y la tasación, con un plazo de validez de seis meses, serviría para solicitar la hipoteca a otros bancos.
• En caso de impago, se sacará el bien a subasta por el mayor de estos valores: el 75% del valor de mercado en ese momento o el 75% del valor de tasación original. Si nadie puja, el banco adquirirá la propiedad de la vivienda y la deuda quedará saldada automática y totalmente, aunque existan intereses de demora y costas. Eso sí, las cantidades que el deudor haya abonado mientras estuvo al corriente del pago no le serán devueltas.
• Estas condiciones no solo deberán cumplirse en la hipoteca inicial, sino en cualquier posterior refinanciación o renegociación del préstamo.

Soluciones adoptadas en otros países

Las soluciones de Botín

Emilio Botín, Presidente del Banco de Santander, primer banco de España y uno de los mayores y más rentables del mundo, propone en su discurso (Soluciones para el crecimiento y la estabilidad) en la V Conferencia Internacional de Banca celebrada el Boadilla del Campo (Madrid) el 14 de noviembre de 2012, las siguientes soluciones para el sistema financiero europeo:

- Es necesaria una hoja de ruta para escenarios de crisis, y estar convencidos de pertenecer a un proyecto común irreversible.

Solución de botín (una solución también es un líquido con un componente disuelto)

- Toca dar un impulso a la unión política y, como parte de ello, a la integración fiscal y bancaria.
- Europa debe pasar de ser un lugar de encuentro y articulación de intereses nacionales a compartir una dirección política única que se anteponga y vele por los intereses de toda la Unión y de todos los europeos.
- Es necesario reforzar el sistema financiero europeo fortaleciendo la supervisión.
- Tenemos que hacer más homogéneos los estándares de supervisión, lo que, por ejemplo, permitirá disponer de criterios claros y comparables en los test de estrés.

- Las exigencias de Basilea III están impactando en el volumen y el precio del crédito bancario y, con ello, en la economía. Es un impacto que tenemos que vigilar y tratar de minimizar calibrando bien las medidas, y revisando algunos elementos.
- También es necesario, y así se está haciendo, revisar las ratios de liquidez.
- Además, para que las ratios de capital sean realmente homogéneas, como Basilea III pretende, hay que abordar tareas pendientes, como armonizar el cálculo de los activos ponderados por riesgo.
- Por otro lado, en la identificación de entidades sistémicas es clave que se reconozca el sistema de cortafuegos que introduce la organización de un grupo internacional mediante filiales autónomas en capital y liquidez.

La clave para dotarnos de una banca más fuerte a largo plazo, que desarrolle su función de intermediación en la economía, está no tanto en las normas, como en lograr buena cultura bancaria. ¿Y qué quiero decir con buena cultura bancaria? Fundamentalmente, tener oficio bancario para cumplir bien con la función básica de un banco: intermediar entre ahorro e inversión, gestionando los riesgos y con foco en el cliente. Una buena cultura bancaria habría rechazado los riesgos y las malas prácticas que han destruido entidades financieras en Estados Unidos, en Reino Unido, en España y a lo largo de la Unión Europea.

Para ello hacen falta tres elementos clave.

1. En primer lugar, un gobierno corporativo sólido que garantice la calidad del proceso de toma de decisiones: a) con un Consejo de administración equilibrado, conocedor del negocio y con capacidad para cuestionar las decisiones del equipo gestor, b) Con toma de decisiones colegiadas y con visión a largo plazo; y c) con un equipo gestor con experiencia y con responsabilidades claramente asignadas.
2. En segundo lugar, en banca es fundamental contar con una política de riesgos fuerte e independiente que permita anticiparse a los acontecimientos, introducir en las decisiones todas las variables relevantes, y definir y disciplinar el apetito de riesgo para que la toma de decisiones sea consistente con los intereses de los accionistas y de los clientes
3. En tercer lugar y por último, la cultura bancaria necesita volver a los mejores principios y valores de la Banca (back to basics), orientando la gestión bancaria a las necesidades del cliente, proporcionando crédito y servicios financieros a empresas y familias y por tanto, poniendo la banca al servicio de la economía real.